Вернуться к событиям

В поисках места для авто: что делать покупателям новостроек, если в ЖК «двор без машин», а парковки платные

06 декабря 2019
Aal 9535

Петербургские застройщики, заботясь о комфорте и безопасности своих покупателей, все чаще проектируют дворы, свободные от машин. При этом с сентября 2015 года в центре города действуют платные парковки, и ведутся разговоры о том, что надо расширять зону их действия. Новострой-СПб узнал у экспертов, как соотносятся эти тренды между собой, и за каким из них будущее.

Зона платной парковки в Петербурге: режим работы, цены, эффективность

Решение ввести платные парковки в историческом центре Петербурга пришло неспроста. Таким образом власти хотели снизить трафик и сделать город более удобным для жителей и туристов.

Сейчас платная зона парковки имеет протяженность 15,3 км. Она ограничена Невским и Лиговским проспектами, набережной реки Фонтанки и Кирочной улицей. Всего в нее входит 27 улиц, на которых расположены 2799 машино-мест.

Режим работы: ежедневно с 08:00 до 20:00, в том числе по праздничным и выходным дням. Бесплатно можно ставить машину лишь ближе к ночи: с 20:01 до 07:59.

Цены на парковку следующие:

- категория А (мотоциклы) и М (мопеды): 30 руб./час, 6 тыс. руб./месяц, 54 тыс. руб./год;

- категория В (легковые автомобили): 60 руб./час, 12 тыс. руб./месяц, 108 тыс. руб./год;

- категория С (грузовые автомобили): 120 руб./час, 24 тыс. руб./месяц, 216 тыс. руб./год.

«Бонусы» предусмотрены для жителей домов, расположенных в зоне платной парковки (но не более двух льготных разрешений на 1 квартиру). Они могут приобрести себе годовой парковочный билет по следующим ценам:

- категория А и М: 900 руб./год;

- категория В: 1,8 тыс. руб./год;

- категория С: 3,6 тыс. руб./год.

Бесплатно оставлять машины в любое время суток имеют право участники Великой Отечественной войны, бывшие узники концлагерей, жители блокадного Ленинграда, один из родителей в многодетной семье (3 ребенка и больше), владельцы электромобилей, военные, работники государственных спецслужб. Им также необходимо оформить парковочное разрешение.

У остальных автомобилистов есть 15 минут на бесплатную стоянку, после чего необходимо покинуть зону платной парковки или внести оплату согласно действующему тарифу.

Несмотря на все усилия властей, трафик в центре города сегодня по-прежнему очень высок. Эксперты уверены, что предпринятых мер недостаточно для улучшения дорожной ситуации. «Проблему нужно решать в комплексе. Платная парковка не заставит людей отказаться от машин. Скорее, заставит искать способы обходить любые нововведения», – комментирует Дмитрий Ермышев, руководитель Buro estate consult.

Другое дело, если Петербург пойдет по стопам Москвы и значительно расширит границы платной парковки: время от времени разговоры об этом ведутся. В таком случае автовладельцев поставят перед непростым выбором: общественный транспорт или платное машино-место, считает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Битва за парковку и нормативы по машино-местам

Из-за зоны платной парковки держать личный автомобиль в центре города негде. В спальных районах старой застройки ситуация иная, все улицы там свободны. Но это в теории. А на практике получается так: кто приехал раньше, тот и занял место.

Тем, кто работает допоздна, рассчитывать особо не на что. Они могут провести за рулем долгое время, кружа по кварталу в поисках свободного места, но так его и не отыскать. Во дворах обстановка не лучше. Там регулярно происходят стычки между соседями, дело порой доходит даже до порчи имущества. Поэтому ситуацию с парковочными местами надо решать комплексно.

«Во всех кварталах должна быть парковка: времена, когда отец семейства на общественном транспорте добирался до гаражей, прошло. Сейчас парковочное место должно находиться в пешей доступности от места жительства. Оптимальный вариант – это многоэтажные паркинги», - Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

В новостройках, казалось бы, все куда проще, ведь в каждом жилом проекте по законодательству обязательно предусмотрен паркинг. Норматив – 1 машино-место на 80 кв. м общей площади дома. Парковочные места могут разместиться в подземных или наземных паркингах – в зависимости от планировки территории и экономической модели проекта.

Дополнительные места сверх нормы зависят от класса, маркетингового позиционирования комплекса и возможностей земельного участка, рассказывает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

Но не тут-то было. Паркинги в жилых домах стоят полупустые, а все окрестные улицы заставлены машинами. По данным Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в жилых комплексах класса «масс-маркет» паркинг приобретает лишь каждый одиннадцатый покупатель квартиры, а средняя стоимость машино-места в Петербурге составляет 800 тыс. руб. Это дорого.

В надежде привлечь клиента застройщики часто устраивают разнообразные акции: например, предлагают беспроцентные рассрочки или скидки при одновременной покупке квартиры и машино-места.

Увы, но большая часть парковок так никогда и не найдет своего владельца, уверена Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»: «Покупатели жилья в проектах эконом- и комфорт-класса, как правило, сильно ограничены в бюджете. У них просто нет возможности приобрести машино-место. При этом платить им все равно приходится, ведь расходы на строительство парковок по нормативу девелоперы естественно включают в цену жилья. Кроме того, пока у людей есть возможность оставить автомобиль бесплатно, машино-места будут пустовать. Возле новых жилых комплексов, как правило, есть свободные пространства. Со стороны города было бы правильно не только обязывать девелоперов строить парковки, но и ограничивать автовладельцев в использовании этих свободных территорий».

Кстати, норматив «1 машино-место на 80 кв. м жилой площади» не действует в границах зоны исторической застройки, отмечает Ирина Соловьева, коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»). Потому что в центре города зачастую нет ни места, ни технической возможности оборудовать паркинг. А автомобили нужно где-то хранить. Поэтому выручают их владельцев как раз те самые платные городские парковки.

Цены на машино-места в паркингах

Цены на машино-места зависят от класса объекта и его местоположения, но в большинстве случаев девелопер отдает парковку практически по себестоимости. Дороже всего застройщику обходится подземный паркинг – за счет инженерии и сложности в строительстве.

Они стоят в среднем от 1 до 1,5 млн. Многоуровневые паркинги дешевле, продают их в зависимости от класса объекта от 500 тыс. руб., сообщает Дмитрий Ермышев. Самые недорогие предложения в сегменте «стандарт» и «комфорт». Там можно найти «дом для авто» от 300 тыс. руб. В среднем же «вилка» составляет от 400 тыс. до 1 млн руб.

В бизнес-классе цены выше: от 1 до 2,5 млн рублей за машино-место. Что касается премиальных сегментов, то, по информации Катерины Соболевой, стоимость паркинга может доходить порой до 6-8 млн руб.

Как раскупаются машино-места

Раскупаются машино-места неравномерно. Несмотря на «доступные» цены в эконом- и комфорт-классе, далеко не каждый готов выложить 400-600 тысяч за паркинг, особенно при стоимости квартиры в 3,5-4 млн руб. Зачастую эта сумма оказывается просто неподъемной для молодых семей – а именно они чаще всего приобретают квартиры в сегменте «масс-маркет».

Основная часть машино-мест в этом сегменте рынка реализуется уже после сдачи дома, но свободными все равно остаются порядка 60% площадей. В первую очередь покупатели вкладывают средства в ипотеку и обустройство новой квартиры, а уже потом задумываются о месте для хранения автомобиля, говорит Алексей Бушуев.

«Если говорить о проектах массового сегмента, то спрос здесь нельзя назвать активным. Здесь как раз присутствует тенденция – парковка с нарушением законодательства против приобретения индивидуального машино-места», - Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

В жилых комплексах бизнес-класса ситуация лучше, хотя и здесь иногда можно встретить свободные места на стоянке (их порядка 30-35%). Однако в большинстве своем собственники квартир заботятся о своем комфорте и готовы за него платить.

В домах премиального сегмента парковок зачастую на всех не хватает. Элитный комплекс в центре города обычно строится «впритык» к границам земельного участка – свободной земли под жилое строительство в центральных локациях мало, и она дорогая.

Парковочных мест часто немного, меньше количества квартир, и они раскупаются на 100%, рассказывает Катерина Соболева. Но даже если застройщик имеет возможность запроектировать 2-3 машино-места на 1 квартиру, их тоже может не хватить на всех желающих: владельцы элитного жилья нередко имеют несколько автомобилей на семью.

Парковочные места в комплексах высокого класса приобретают еще на начальном этапе строительства, когда предложение только поступает в продажу. Покупатели беспокоятся о том, где они будут оставлять свой автомобиль. И чем ближе объект к центру, тем спрос, соответственно, будет выше, дополняет Ирина Соловьева.

«Единый норматив по строительству парковок – разорительная система как для строителей, так и для покупателей жилья. Здесь нужен индивидуальный подход. Необходимо учитывать множество факторов. Например, если девелопер сможет предоставить исчерпывающие доказательства того, что его проекту парковок нужно гораздо меньше, чем требует норматив, то власти могли бы согласовывать уменьшение их количества», - Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Концепция «двор без машин»

Ситуация с отсутствием свободных бесплатных мест в Петербурге для парковки усугубляется новым трендом, который называется «дворы без машин». Формула его проста: высокое качество жизни и безопасность.

Она предполагает внутренний закрытый двор без парковочных мест и дорог, по которым ездят машины, благоустроенную территорию с функциональными зонами для проведения досуга, включая спортивные, игровые площадки и уголки для отдыха и релакса, поясняет Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг».

«Концепция «двор без машин» весьма удобна для жильцов, когда под окнами никто не «газует», не создаются пробки на въезде/выезде с территории ЖК и, главное, можно спокойно отпустить ребенка в охраняемый и закрытый двор. Что касается парковки, то проблема решается организацией многоуровневых паркингов», - Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1

Большинство девелоперов сейчас стараются придерживаться принципа формирования закрытых от машин дворов, но во многих новостройках эконом-класса сделать это довольно затруднительно. Поэтому такие дворы стали привычным стандартом качества в жилых комплексах сегмента «комфорт» и выше, говорит Ольга Трошева.

Как соотносятся между собой платные парковки и дворы без машин

С одной стороны, город борется с количеством машин, вводя платные парковки, и обязуя застройщиков обеспечивать новостройки машино-местами. С другой, девелоперы ведут конкурентную борьбу за покупателя, которая практически невозможна без создания комфортной закрытой придомовой территории. Как соотносятся между собой эти тренды?

Большинство экспертов уверены в том, что количество дворов без машин будет лишь расти. Если же власти города смогут обеспечить Петербург развитой сетью общественного транспорта, то люди станут делать выбор в пользу комфорта проживания, а не личного автомобиля.

Мировая практика показывает: когда из одной точки города в другую быстрее и проще добраться на метро, электричке, трамвае или автобусе, тогда машина для горожан уходит на второй план. К тому же, появляются новые сервисы, такие, как каршеринг, которые позволяют пользоваться автомобилем по мере необходимости и не нести расходы за его содержание.

«Тренд на создание «дворов без машин» набирает всю большую популярность. Если раньше такие дворы в основном проектировались в домах класса «элит» и «бизнес», то сейчас они все чаще появляются в жилых комплексах комфорт-класса. Помимо всего прочего, придомовая территория жилых комплексов со «свободными» дворами становится более просторной, красивой и чистой. Поэтому в будущем застройщики будут обращаться в основном к этой концепции», - Ирина Соловьева, коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»)

Дмитрий Ермышев считает, что тренд будущего – включение парковки в стоимость квартиры. И особенно характерно это будет для многокомнатных квартир, где с высокой долей вероятности будет приходиться одна или две машины на семью.

Алексей Бушуев полагает, что эти две концепции друг другу не противоречат: «Сегодня каждый третий жилой комплекс, строящийся в России, возводится по концепции «дворы без машин», и их количество растет. Изменился не только подход к строительству, но и приоритеты у покупателей. На первое место они ставят комфорт, уют и безопасность. Поэтому вместо автомобилей во дворах постепенно появляются площадки, аллеи для прогулок и газоны. Что касается создания дополнительных парковочных мест, выходящих за рамки нормативов, то это не является обязанностью для застройщика. Однако для привлечения внимания к своему объекту, для удобства жителей и их комфорта девелоперы стараются самостоятельно создать места для хранения автомобилей».

Соглашается с коллегой и Ольга Ульянова, говоря о том, что ситуация с парковками должна носить «цивилизованный характер».

«Автомобили должны храниться в специально отведенных местах, а не превращать общий двор в парковку. Безусловно, необходимо специальное законодательство, которое будет регулировать данную сферу. Должны быть разработаны программы кредитования на приобретение парковочных мест, может быть даже с поддержкой государства, так как это важный социальный проект. Такая политика поможет справиться с наличием автохлама в городе, когда один человек владеет несколькими автомобилями, и может хранить их бесплатно на улицах и во дворах «до лучших времен», – утверждает эксперт.