Вернуться к событиям

Классы квартир: как отличить «стандарт» от «комфорта», а «бизнес» от «премиума»

21 января 2020
Renderimage

Каждая новостройка относится к определенному классу жилья. От этого зависит качество дома и стоимость квадратного метра. Только вот границы между классами зачастую размыты. Новострой-СПб узнал, в чем принципиальное различие жилья сегмента «стандарт» и «комфорт», по каким признакам можно понять, что перед вами бизнес-класс, а что является решающим при определении премиальной и элитной недвижимости.

«Класс» – понятие относительное

В России выделяют 5 основных классов жилья:

  • стандарт;
  • комфорт;
  • бизнес;
  • премиум;
  • элит.

Они используются повсеместно, но носят исключительно рекомендательный характер, так как законодательно нигде не прописаны.

Основой для них послужила «Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству», которая была утверждена в 2012 году Российской гильдией риэлторов. Она распространяется на многоквартирные дома до 75 метров высотой и включает в себя всего четыре подкласса: «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элит».

«Сегодня не существует единой классификации недвижимости с четкими критериями разделения на сегменты. Поэтому класс каждой новостройки заявляет сам девелопер. Определяющим фактором становится расположение земельного участка под застройку, его удаленность от центра города, крупных магистралей и метрополитена, разнообразие инфраструктуры и уникальные характеристики – парк или вода рядом, исторические достопримечательности», - Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС».

Сегмент «стандарт»

В 2018 году было решено заменить термин «жилье эконом-класса» на «стандартное жилье». «Стандарт» звучит для потребителя более мягко, в то время как слово «эконом» ассоциируется с самым дешевым вариантом и низким качеством исполнения», – комментирует Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

«Понятием «стандарт» нередко обозначают все массовое жилье, к которому относят бывший «эконом», «комфорт» и даже «комфорт+». Каждая компания вкладывает в понятие класса корпоративные стандарты, исходя из своего видения преимуществ объекта», - Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Однако, несмотря на новую формулировку, характеристики недвижимости остались прежними: большинство домов по-прежнему возводится из панелей. В основном это типовые многоэтажки, не отличающиеся интересными архитектурными решениями.

В пригородах Петербурга, где конкуренция среди застройщиков довольна высока, их стараются выделить хотя бы за счет цветовых решений, украсить газонами и клумбами. Но нередко все свободное пространство жильцы заполоняют автомобилями, так как иных мест для их хранения не предусмотрено, говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Для сегмента «стандарт» в квартирографии проекта характерны высокая доля студий и однушек (более 60%), большое количество квартир «мелкой нарезки» (высокая плотность застройки), а также использование бюджетных материалов для внутренней отделки и фасадов, добавляет Роман Кучевский, исполнительный директор Glorax Development.

«Из-за того, что классы жилья  – понятие весьма условное и размытое, среди застройщиков наблюдается четкая тенденция к завышению уровня своих объектов», - Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор».

Сегмент «комфорт» и «высокий комфорт»

Статус жилья «комфорт-класса» накладывает определенные обязательства на девелоперов, утверждает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». Планировки в таких объектах продуманные и эргономичные. В них представлено больше вариантов евроформата с кухнями-гостиными. В семейных квартирах проектируется несколько санузлов и места для гардеробных.

Дома «комфорт-класса» возводятся обычно по монолитной или монолитно-кирпичной технологии, а отделка выполняется по более высоким стандартам. Например, в ванных комнатах могут быть предусмотрены теплые полы или влагозащищенные розетки.

Особое внимание уделяется благоустройству: дворы закрыты от машин и посторонних, на территории обустроены игровые площадки для детей разных возрастов, спортивные зоны, места для отдыха.

 «На автомобильном рынке вы можете приобреcти модель с базовыми параметрами «стандарт», а можете доукомплектовать ее теми опциями, которые необходимы именно вам – кондиционер, коробка-автомат и т.д. То же самое происходит и на рынке жилья: вы покупаете либо минимальный вариант, либо квартиру с расширенным набором опций – это и будет «комфорт-класс», - Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

В домах комфорт-класса предусмотрены просторные холлы, выделены места для коммерческих объектов, встречаются помещения для консьержей и колясочные. Обязательна наземная парковка и/или многоуровневый или подземный паркинг. Комнаты просторные, нет смежных или проходных. Кухни от 8 кв. м и больше, потолки 2,6-2,8 м. Квартиры сдаются с отделкой «под ключ» в нескольких цветовых вариантах на выбор, рассказывает Алексей Бушуев.

Комфорт-класс отличают оригинальные конструктивные и архитектурные решения, а также интересный дизайн мест общего пользования. Чаще всего на этаже размещается максимум 8 квартир, а количество студий ограничено, говорит Ян Фельдман. Уделяется больше внимания безопасности: обязательно устанавливаются системы контроля доступа и видеонаблюдения, а в парадной находится консьерж. Если сравнивать цены в пределах одной локации, то разница в стоимости квадратного метра в проектах эконом- и комфорт-класса может достигать 15-20%.

Однако иногда происходит так, что проект имеет слишком разноплановый набор всех характеристик, и однозначно отнести его к классу «комфорт» или «бизнес» становится затруднительно, предупреждает Роман Кучевский. Именно в таком случае говорят о промежуточном сегменте, который называют «комфорт+».

Объекты этой категории отличаются хорошим расположением (в развитом районе, в пешей доступности от метро), интересной и оригинальной архитектурой. При строительстве применяются более дорогие материалы. «В «высоком комфорте» керамогранит используется при отделке всего фасада, а в обычном «комфорте» он сочетается с декоративной штукатуркой. Чтобы повысить класс жилого комплекса, застройщик может наполнить его дополнительной инфраструктурой: общественными пространствами или детскими клубами», – поясняет Ольга Трошева.

Сегмент «бизнес»

Жилье бизнес-класса – это уже совсем другой уровень, как по цене, так и по качеству. Оно ближе к сегменту «премиум», а не «комфорт». Для его покупателей важен собственный имидж, который определяется в том числе местом жительства и статусом проекта.

Комплексы бизнес-класса отличаются повышенными требованиями к локации. Они располагаются в историческом центре, неподалеку от него и в престижных пригородах: в Петродворцовом, Пушкинском и Курортном районах, на правом берегу Невы, а также в некоторых частях Московского и Приморского проспектов, рассказывает Алексей Бушуев.

В домах такой категории обязательно наличие хотя бы одного машино-места на квартиру. Собственная инфраструктура подразумевает наличие спортивного зала, салона красоты, детского сада и развивающего центра, ресторана или кафе, премиальных продуктовых магазинов.

«Бизнес-класс отличается наличием просторных квартир с высоким качеством отделки и большим набором дополнительных опций вроде системы «умный дом», - Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор».

Обязательным атрибутом являются закрытые дворы без машин, контроль доступа на всю территорию, видеонаблюдение. Основные требования покупателя – приватность, продуманные планировки, комфортный микроклимат и решения, позволяющие экономить время. При этом, дом должен обладать оригинальной эстетикой, что может проявляться в живописном статусном окружении – у воды или парка, рассказывает Анжелика Альшаева.

Это также может быть эксклюзивный дизайн холлов и двора, или нетиповые планировки: квартиры с каминами и террасами, витражными окнами, видовыми преимуществами, окном в ванной комнате, высокими потолками и дополнительными помещениями – кладовыми, постирочными, гардеробными. В таких домах обычно часть помещений реализуется с отделкой под ключ, другая – в черновом варианте, предоставляя возможность собственникам выполнить любое дизайнерское решение.

Сегмент «премиум», «элит» и клубные дома

Сегменты «премиум» и «элит» занимают около 5% от общего объема жилых комплексов Петербурга. Их статус определяется в первую очередь местоположением. Их возводят в пределах «золотого треугольника», который ограничен набережной Фонтанки, Гороховой улицей, Дворцовой и Адмиралтейской набережными, а также на Крестовском, Петровском и Каменном островах.

При строительстве применяются дорогие и качественные материалы – например, натуральный камень и древесина ценных пород. Они могут использоваться не только в отделке фасадов, но и в дизайне холлов. Также монтируются инженерные системы лишь самого современного уровня, рассказывает Ольга Трошева. Жильцов премиум- и элит-класса не интересует расстояние до ближайшего метро или остановки общественного транспорта. Для них принципиально, чтобы было достаточное количество машино-мест в подземном паркинге.

Самих квартир в таких домах немного. Покупатели здесь ценят камерность и закрытость. Главный критерий для них – люди, которые будут проживать по соседству. Тем не менее, квартирография жилого комплекса обязана быть разнообразной.

По словам Алексея Бушуева, владельцы помещений нередко принимают участие в проектировании комнат еще на этапе строительства дома. Квартиры сдаются без отделки – собственники заказывают дизайн-проект в специализированных компаниях.

На первом этаже присутствует стойка ресепшен, комната для встреч и бесед с гостями. Услуги консьержа доступны в любое время. Посторонний человек не сможет проникнуть на территорию такого дома. Охрана знает собственников помещений в лицо, а о приходе гостей сообщается заранее.

Различия между проектами класса «премиум» и «элит» минимальны, но они все же есть. В обоих случаях дома строятся по индивидуальным проектам. Но элитными объектами занимаются только именитые российские и зарубежные архитектурные студии, а премиальные могут доверить обычным архитекторам.

В отделке фасадов и МОПов элитных домов используются исключительно натуральные материалы. В «премиуме» же достаточно, чтобы они были просто высокого качества. Принципиальное различие в высоте потолков: в «элитке» они начинаются от 3,2 метров, а в «премиуме» от 3-х. То же касается и парковочных мест: в элитном доме их должно быть не меньше 2-2,5, а в премиуме – порядка 1,7 на одну квартиру.

Иногда, встречая название «клубный дом», покупатели считают, что речь идет о премиальной недвижимости. Это заблуждение. Реальной «клубности» не существует, это лишь маркетинговая уловка, отмечает Александр Гиновкер. Клубными домами в РФ обычно называют просто проекты с небольшим количеством квартир.

Такого атрибута, как специальный подбор соседей, которые бы идеально подходили друг другу по статусу, в России нет  – а ведь именно это и является основным признаком клубного дома. Причина в том, что по законодательству РФ, собственник не может отказать покупателю, если тот хочет приобрести определенный лот. В отличие, к примеру, от США, где для приобретения квартиры необходимо пройти собеседование и иные процедуры.

Цены

Стоимость квадратного метра зависит от локации, стадии строительства, наличия или отсутствия отделки и других параметров. Так как классификация жилья весьма условна, то застройщики могут определять ее в соответствии со своими затратами и индивидуальными представлениями. Но, несмотря на это, некоторую ясность в данный вопрос все же можно внести.

Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» на декабрь 2019 года, средняя стоимость квадратного метра в Петербурге в категории «масс-маркет» составила 114,6 тыс. руб. В классах «бизнес» и «премиум» — 183 и 361 тыс. руб. соответственно.

Несколько иные цифры озвучили в компании Glorax Development: усредненная цена на объекты массового сегмента – 110 тыс. руб. за метр. В «бизнесе» этот показатель находится на уровне 160 тыс. руб., а в «премиум» и «элите» доходит до 270 тыс. руб.

ГК «Полис Групп» сообщает о еще более приятных ценах: в сегменте «стандарт» порядка 100-105 тыс. руб. за квадратный метр, в комфорт-классе в пределах 118-123 тысяч.

По информации АН «Невский простор» диапазон цен на первичном рынке Петербурга в сегменте «стандарт» составляет от 90 до 120 тыс. руб. за метр, в «комфорте» – от 120 до 180 тыс. руб., в бизнес-классе – от 180 до 300 тыс. руб. В элит-классе «вилка» очень большая: от 300 до 1 млн руб. за метр. Самые высокие цены оказались на Каменном острове: это рекреационная зона, строить там жилье запрещено. Можно лишь реконструировать старые особняки и коттеджи.

«На рынке практически нет одинаковых проектов, поэтому каждый нужно оценивать индивидуально. Покупатель сегодня стал достаточно грамотным: на его выбор влияет не прописанный класс проекта, а набор определенных характеристик жилого комплекса. Исходя из них, клиент принимает решение – отвечает дом его требованиям или нет», - Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС».

Оригинал статьи: https://www.novostroy-spb.ru/statyi/klassy_kvartir_kak_otlichit