Вернуться к событиям

Как взять ипотеку индивидуальному предпринимателю?

04 июня 2019
%d0%af %d0%a0%d0%be%d0%bc%d0%b0%d0%bd%d1%82%d0%b8%d0%ba %289%29

Казалось бы, все просто! Человек работает на себя, имеет стабильный доход, способен выплачивать кредит, но банки все время отказывают в выдаче ипотеки. Почему? Разбираемся в теме. 

Причины возможного отказа

С точки зрения банков, самый надежный клиент — это наемный работник крупной компании. Большой бизнес стабилен в отличие от частного предпринимательства. Маленькие фирмы и производства более болезненно реагируют на любые, даже незначительные, изменения на рынке — от сокращения прибыли до закрытия компании.

Индивидуальному предпринимателю (ИП) сложнее подтвердить доход. Работник по найму или бюджетник может предоставить справку 2-НДФЛ, которая отразит его заработок.

Предприниматель, в зависимости от рода деятельности, может использовать разные формы налогообложения, поэтому отчетность не всегда четко отражает размер и стабильность его дохода. Необходимо будет постараться, чтобы убедить банк в своей платежеспособности.

Условия ипотеки для ИП

Условия ипотечного кредитования для ИП в каждом банке свои. Однако существует общий минимальный набор требований:

  • вы работаете не меньше года без задолженностей по налогам и взносам. Некоторые банки дают кредит только предпринимателям со стажем от полутора лет и больше;
  • отсутствие существенных колебаний прибыли. Понятно, что бизнес может быть сезонным и приносить доход исключительно летом или зимой. Но для банка важна стабильность в первую очередь, поэтому у владельца кафе или магазина шаговой доступности шансов получить ипотеку больше, чем у собственника прокатного бизнеса;
  • у ИП открыт расчетный счет с достаточным оборотом средств. Желательно, чтобы оборот был от 50 тыс. в месяц, некоторые банки требуют куда более значительные суммы;
  • выбранный режим налогообложения соответствует реальности, а предоставленные документы ясно отражают финансовое состояние бизнеса и размер дохода.

Может пригодиться

Перед тем, как подавать документы в тот или иной банк, изучите ситуацию досконально. Изложите свою ситуацию сотруднику банка или специалисту кредитного отдела той компании, где вы желаете приобрести квартиру. Они обладают высокой квалификацией и найдут выход из любой ситуации.

В первую очередь рассматривайте банки, которые предлагают специальные программы по кредитованию малого и среднего бизнеса. Они лучше осведомлены об особенностях ИП.

А лучше обратитесь сразу в тот банк, в котором открыт расчетный счет ИП. Ваши доходы и возможности банку уже хорошо известны.

Что может повысить шансы на одобрение ипотеки?

  1. Если вы смогли «отметить галочкой» большинство пунктов, перечисленных выше, и считаете, что ипотека у вас уже в кармане, спешить в банк все-таки не стоит. Подумайте, каким еще способом вы можете убедить банк в своей надежности.
  2. Предоставление залогового имущества: собственная квартира или помещение, которое вы используете для бизнеса.
  3. Созаемщик или поручитель, желательно со стабильным доходом, справкой 2-НДФЛ и трудовой книжкой. Созаемщиков может быть несколько.
  4. Предоставьте информацию о дополнительных источниках дохода (сдача квартиры или комнаты в аренду, репетиторство, ведение курсов и др.).
  5. Дорогой автомобиль (не в кредит), ценные бумаги, акции или накопительный счет с внушительной суммой будут хорошим показателем вашей надежности для банка.
  6. Хорошая кредитная история, которую обязательно проверит банк, сыграет в вашу пользу. Особенно если вы уже брали крупные суммы и выплачивал их точно в срок или досрочно.
  7. Внести большой первоначальный взнос, а не стандартные 10-20%.
  8. Уплата налогов не с доходов, а с прибыли. Банку важна сумма, которая остается на счете ИП за вычетом зарплаты сотрудников, оплаты аренды помещения, коммунальных счетов. Доходы в данном случае не дают полного представления о ваши финансовых возможностях.

Какие документы предоставить в банк?

Список документов различается для каждого конкретного банка и зависит от системы налогообложения, которую вы используете.

Примерный перечень основных документов:

  • паспорт, военный билет, ИНН;
  • копия свидетельства о государственной регистрации в качестве ИП / выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП);
  • налоговая декларация за завершенный налоговый период или за последний год, если вы используете общую или упрощенную систему налогообложения (ОСН или УСН);
  • копии лицензий и сертификатов, если есть;
  • копия патента для ИП на патентной системе налогообложения;
  • налоговая декларация за два последних квартала, если вы используете единый налог на вмененный доход (ЕНВД);
  • налоговая декларация, заверенная печатью, за последний календарный год, если вы используете налог на доходы физических лиц.

Дополнительные документы:

  • управленческая отчетность (книга расходов и доходов или тетрадь по учету деятельности);
  • контрольно-кассовая лента, если вы пользуетесь кассой (ленту нужно заверить в налоговой);
  • копии договоров с клиентами, поставщиками или покупателями;
  • выписки по расчетному счету ИП;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности на помещение, в котором вы ведете бизнес, или договор аренды

Какие банки дают ипотеку для ИП

Вы можете обратиться в один из ведущих банков России и Санкт-Петербурга: ПАО Сбербанк, ВТБ (ПАО), Альфа-Банк, Газпромбанк, Райффайзенбанк и др.

Также вы можете воспользоваться специальными программами, для которых не требуется подтверждение дохода. Этот вариант подойдет заемщикам, имеющим средства на большой первоначальный взнос (не менее 40-50%), бизнес которых приносит стабильно высокую прибыль.

Возможно ли получить налоговый вычет?

Налоговый вычет может оформить любой собственник квартиры. Но так ли все просто для ИП?

Право на вычет зависит от системы налогообложения, которую вы используете. Компенсация положена только тем, кто платит подоходный налог 13% (ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Предприниматели, использующие ЕНВД, УСН и ПСН, подоходный налог не перечисляют и вычет получить не могут.

Три возможности вернуть причитающуюся вам сумму:

  1. Изменение системы налогообложения. Как только вы начнете перечислять налог — неважно, сколько времени пройдет после покупки квартиры — вы сможете подать документы на вычет.
  2. Наличие дополнительного источника заработка, облагаемого 13%
  3. Если квартира приобретена в браке, а один из супругов перечисляет НДФЛ.

Еще варианты?

Альтернативой ипотеке является рассрочка. Подтверждение доходов не требуется, договор заключается в офисе застройщика, без участия банка. Схема просто и удобна. К относительным минусам этого варианта можно отнести более короткий период, за который необходимо полностью оплатить квартиру, и большие платежи.