Вернуться к событиям

Ипотека: какой вид погашения кредита выбрать?

09 декабря 2019
6b2edb9c9cb511e9802f441ea15b9c50

На сегодняшний день ипотека для большинства россиян является единственным доступным способом приобретения собственного жилья. Конечно, когда берешь любой кредит, а тем более такой долгосрочный, думать о переплате не хочется, – иного выбора просто нет. Но, экономить на ипотечных выплатах можно и нужно. Об одном из таких способов, мы и расскажем.

Дело в том, что существует два вида погашения ипотечного кредита: аннуитетные платежи или дифференцированные.

В чем их разница?

Аннуитетные платежи подразумевают равные платежи по кредиту в течение всего срока гашения. При этом основная часть процентов выплачивается заемщиком в первые годы приобретения недвижимости.

Дифференцированный платеж – это платеж, который постоянно снижается.

Обычный обыватель, не посвященный в тонкости ипотечных дел, может подумать, что разницы как платить долг, нет никакой. Тем более, что платеж равными частями большинству людей может показаться более удобным по нескольким причинам: во-первых, на старте выплат аннуитетный платеж будет ниже, чем дифференцированный; во-вторых, при аннуитетном платеже можно более четко планировать свои ежемесячные расходы. Например, заемщик знает, что ему ежемесячно нужно заплатить 22 тыс. рублей ипотеки. Он выбирает дату гашения исходя из собственных финансовых поступлений. Например, если у него в середине месяца приходит зарплата, то, вероятнее всего, дату выплат он выберет двумя-тремя днями позже. Таким образом, зарплатные деньги придут на карту и автоматически спишутся в счет ипотеки. Внешне удобно, но не более.

Вторая хитрость состоит в том, что банки зачастую не говорят кредитору о наличии выбора, подсовывая ему по умолчанию график с аннуитетными платежами. Переплата тем временем оказывается гораздо существенней, чем могла бы быть. Судите сами, при ипотечном кредите в 2 млн.руб. на 15 лет по ставке в 10% переплата по аннуитетному графику составит 1 868 579 рублей, при дифференцированных платежах – 1 508 333 рубля. То есть, проявив определенную настойчивость, вы сможете сэкономить 360 000 рублей!

Таблица 1. Сравнение ежемесячных и итоговых выплат по процентам при разных графиках:

Калькулятор погашения ипотеки при аннуитетном графике платежей:

Калькулятор погашения ипотеки при дифференцированном графике платежей:

Да, в начале платежей по дифференцированному графику вы будете платить больше. При вышеупомянутых условиях расклад сил будет следующий. По аннуитетному графику ежемесячные выплаты в течение всего срока составят 21 500 рублей. Дифференцированные платежи начнутся с суммы в 27 800 рублей. Из месяца в месяц они будут постепенно снижаться и к началу шестого года выравниваются с аннуитетными, а к концу шестого года станут ниже. Но! За пять полных лет гашения кредита по аннуитетным платежам вы выплатите всего 369 тысяч «тела» кредита (основной его части), а при дифференцированных – 667!

Таблица 2. Соотношение процентов и основного долга при гашении ипотеки по соответствующему виду платежа:

Учитывая, что средний срок гашения ипотеки в России составляет 7 лет, то гораздо выгоднее постараться первые годы действия кредитного договора платить как можно больше в счет погашения кредита и как можно меньше в счет выплаты по процентам.

Оригинал статьи: https://move.ru/articles/ipoteka-kakoj-vid-pogasheniya-kredita-vybrat/