Вернуться к событиям

Евроформат: как квартиры с кухней-гостиной захватили российский рынок новостроек

11 февраля 2020
Glm7z36jcpe

Квартиры евроформата вышли на российский рынок недвижимости относительно недавно, но почти сразу завоевали симпатии покупателей. Насколько они востребованы сегодня, кому подходят лучше всего, в чем их достоинства и недостатки, действительно ли они удобны для жизни – выяснил Новострой-СПб.

Когда и для чего появились евроквартиры

Квартиры с европланировкой появились в РФ как реакция на кризис. В 2008 году ситуация в стране была сложная. Цены на недвижимость выросли, доходы населения значительно упали, а вместе с ними и покупательская способность. Девелоперам нужно было предложить клиентам принципиально новый продукт, который бы всех устраивал по соотношению «цена/качество».

И они обратились к опыту Западной Европы, где в 70-х годах ХХ века, преимущественно среди молодежи и необремененных узами брака людей, стали популярны небольшие, но весьма функциональные жилые пространства. Их отличало наличие общей кухни-гостиной и отдельной маленькой спальни. Квартиры такого плана, поступившие в продажу с приставкой «евро», стали неплохим антикризисным решением для российского рынка недвижимости.

Спрос на них объясняется просто: студии и маленькие «однушки», наиболее доступные по цене, совсем не подходят семейным покупателям. «Двушки» и, тем более, «трешки» стоят на порядок дороже. А евроквартира – это вариант, который сочетает в себе компактность, грамотную планировку и эргономичность.

Основную площадь там традиционно занимает большая кухня (обычно не меньше 14 кв. м), объединенная с гостиной. К ней примыкает одна, две или три (редко больше) спальные комнаты. Благодаря такому проектировочному решению семьи с детьми получают возможность не только собираться вместе в одном просторном помещении, но и обзавестись каждый своим приватным пространством. Особенно ценят такой формат родители разнополых детей.

Цена на «евродвушки» и «евротрешки», как правило, ощутимо ниже, чем на привычные квартиры – из-за меньшего количества квадратных метров.

«Главное преимущество формата евро – функциональность. У семьи есть выделенное общее пространство «для всех» – большая кухня-гостиная, и небольшие спальни – личная территория для каждого. Это позволяет оптимизировать площади. То есть квартира может иметь площадь меньше 50 квадратных метров, однако семья не будет ущемлена», - Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

Кому подходит

Считается, что квартиры с европланировками – это по-настоящему удобный формат жилья. Здесь нет неэффективно используемых пространств, бесполезных ниш или неудобных узких коридоров (как, например, в «хрущевках»). Четкое разграничение гостевой и спальной зоны позволяет с комфортом принимать гостей. Кухонное пространство всегда оснащается хорошей вентиляцией и системой кондиционирования, поэтому запахи еды не доставляют беспокойства членам семьи.

Огромный плюс таких квартир в том, что они легко адаптируются под изменяющиеся потребности любой семьи, говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). В просторной кухне-гостиной большая семья сможет поставить вместительный обеденный стол, молодая пара – сделать пространство для вечеринок, а любители кулинарии – отделить зоны приготовления и приема пищи. Кроме того, при желании получится обустроить дополнительную комнату: небольшую гостевую спальню или детскую.

Явных недостатков у квартир евроформата нет. Они идеально подойдут молодым семейным парам и людям, которые живут одни. Им достаточно будет поставить диван в гостиной, чтобы появилось дополнительное спальное место: тогда в квартиру смело можно приглашать гостей с ночевкой.

Еще такой формат жилья очень понравится семьям, в которых есть маленькие дети. Семейные покупатели всегда хотят иметь приватную зону в виде спальни и удобное место, где комфортно собираться всей семьей и принимать гостей. Ребенок при этом постоянно будет находиться в поле зрения, рассказывает Юлия Паршина, начальник департамента продаж «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».

Семьям с детьми при покупке квартиры формата «евро» лучше ориентироваться на лоты, где кухня-гостиная располагается посередине. Это поможет разграничить личное пространство подростков, создав у них ощущение приватности, рекомендует Сергей Беляков, член Комитета по работе с застройщиками и девелоперами Ассоциации риэлторов, руководитель департамента новостроек ГК «Александр Недвижимость».

Когда дети повзрослеют, то, скорее всего, придется думать о том, чтобы поменять квартиру. Но не с целью увеличить жилплощадь, а для того чтобы разъехаться: большинство повзрослевших дочерей и сыновей предпочитают жить отдельно от родителей.

«В трех- или четырехкомнатной квартире формата «евро» могут с комфортом проживать и два поколения. Все зависит от планов и личных взаимоотношений, установок конкретной семьи», - Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

Европланировки – это действительно удобно и функционально. Отсутствие «лишних» метров делает их рациональными, а объединение кухни с гостиной не лишает этих комнат их прямого назначения. К тому же, не всем покупателям необходима кухня как отдельное помещение. Некоторые еще на этапе выбора квартиры рассматривают возможность перепланировки с целью объединения комнат, говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. В жилье евроформата такой необходимости нет, что автоматически освобождает его владельцев от лишних затрат.

Тренд набирает обороты

Еще пару лет назад эксперты в области недвижимости лишь предполагали, что, возможно, евроквартир будет становиться все больше. Теперь они с уверенностью заявляют: это новый тренд, и он активно набирает обороты. Настолько, что вынуждает девелоперов вносить коррективы в свои планы.

Так как подобные квартиры продолжают пользоваться повышенным спросом среди покупателей, то даже застройщики, предпочитающие исключительно классические планировки, вынуждены учитывать это в квартирографии своих жилых комплексов, комментирует Алексей Бушуев. Раньше такие планировки можно было встретить только в домах высокого класса. Сейчас они стали доступны более широкому кругу покупателей.

Практически в каждом проекте класса «стандарт» теперь тоже есть евроквартиры с разным количеством комнат. Но чаще всего они встречаются все-таки в сегменте «комфорт» и «бизнес». На сегодняшний день доля жилья формата «евро» составляет на рынке около 20% от всего предложения, сообщает Ольга Ульянова.

По данным Ольги Трошевой, европланировки выбирает треть покупателей квартир с одной или двумя комнатами и 25% покупателей многокомнатных квартир.

У «Группы ЛСР» есть проекты, где целиком представлены только квартиры евро-формата. Например, ЖК «Морская набережная. SeaView». Это связано с тем, что компания еще на этапе разработки нового проекта тщательно продумывает различные варианты планировок и останавливается на наиболее подходящем варианте.

В рамках одного жилого комплекса может быть представлено несколько десятков решений квартир каждого вида – от студий до «евро» и «нестандартных» площадей (например, с террасами или вторым светом), рассказывает Юлия Паршина.

«Безусловно, тренд на евроквартиры повлиял на квартирографию. В сегменте «масс-маркет» застройщики применили простой, но эффективный метод: в стандартных планировках они поменяли местами комнаты и кухни, изменив расположение коммуникаций. В итоге получились спальни по 9-10 метров и кухни-гостиные по 14-16. В более дорогих сегментах многие застройщики переработали квартирографию таким образом, чтобы получить кухни-гостиные с двумя окнами», - Сергей Беляков, член Комитета по работе с застройщиками и девелопероами Ассоциаии риэлторов

Какова доля евроквартир в проектах застройщиков

В объектах комфорт-класса девелопера Setl Group около 35% планировок — варианты евроформата.

Практически в каждом жилом комплексе «Полис Групп» проектируются евроквартиры разного метража: от 38 кв. м (евродвушка) до 81 кв. м (евротрешка). Таким планировкам отдается бОльшая часть семейных квартир: их доля в проектах компании составляет порядка 30%. В эту выборку не включаются квартиры-студии, которые при желании вполне можно считать «еврооднушками».

Во второй очереди ЖК «Светлый мир «Жизнь…», который возводит Seven Suns Development в Московском районе, доля «евродвушек» составляет 24%, «евротрешек» - 13%. В будущих проектах компании, в том числе и в новой очереди ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…», количество таких планировок будет значительно увеличено.

В каждом классе – свои приоритеты

В разных классах жилья использование европланировок преследует различные цели, говорит Сергей Беляков. Как правило, в масс-маркете за европланировкой стоит желание застройщика продать клиенту квартиру «на одну комнату больше».

Когда речь идет о двухкомнатной евроквартире, то, с точки зрения документов ПИБа, имеется в виду обычная «однушка», пусть даже гораздо более удобная для проживания. Точно так же, под видом трехкомнатной квартиры с приставкой «евро» клиент получает двухкомнатную. Но, за счет того, что кухня увеличена в размерах, а кухонный гарнитур, как правило, располагается напротив окна, то появляется дополнительное пространство, которое можно использовать как спальное место.

Впоследствии из-за этого могут возникнуть определенные сложности при продаже евроквартиры. Например, в том случае, если хозяин считает, что владеет полноценной «трешкой», и хочет выставить ее за соответствующую цену. А по всем документам у него в собственности находится обычная «двушка». Так как термин «европланировка» не зафиксирован ни в одном ГОСТе или СНИПе, его невозможно прописать в официальных документах. И это принципиальное различие между «стандартным» жильем и жильем формата «евро».

В комфорт- и бизнес-классе европланировка появляется с другой целью – для повышения комфорта проживания владельцев. Увеличенное пространство позволяет создать не просто кухню, а удобную кухню-гостиную, в которой хватит места всем членам семьи и их гостям. При этом спальни используются только по прямому назначению.

Стоимость квартир с европланировками

Стоимость квадратного метра одинакова как для «евро», так и для обычных квартир. Финальная цена оказывается ниже за счет меньшей, но более функциональной площади. Евроквартира может стоить на 20-25% дешевле обычной. «Квартиры с европланировкой – это баланс по количеству квадратных метров и итоговой стоимости», – считает Алексей Бушуев.

По информации Ольги Трошевой, разница в цене между вариантами европейских и классических планировок составляет примерно 5-15%. К примеру, в ЖК «Солнечный город. Резиденции» стоимость однокомнатных квартир начинается от 3,65 млн руб., а двухкомнатных евроформата (с комнатой и кухней-гостиной) — от 3,75 млн руб. В ЖК «Зеленый квартал» классическую двухкомнатную квартиру можно купить за 4,8 млн руб., трехкомнатную евроформата — от 5,3 млн руб.

Юлия Паршина также показывает разницу в ценах на конкретных примерах: «В ЖК «Заповедный парк» в Приморском районе стоимость «евродвушек» начинается от 3,6 млн руб., «евротрешек» – от 5,2 млн, в то время как двухкомнатная и трехкомнатная квартира классического формата будет стоить от 4,9 млн и 5,6 млн руб. соответственно».

Несмотря на то, что исходная стоимость квадратного метра одинаковая, бывают ситуации, когда застройщики «играют» ценами по своему усмотрению. «Часто квартиры европланировок пользуются огромной популярностью у покупателей, и цена квадратного метра в них оказывается на 2-3 тысячи больше, чем стоимость одного «квадрата» в стандартных квартирах», – говорит Ольга Ульянова.

Того же мнения придерживается и Сергей Беляков, считая, что итоговая цена зависит от маркетинговых ходов компании и позиционирования как конкретного лота, так и жилого комплекса в целом. Если рассмотреть ситуацию на примере «усредненной» двухкомнатной квартиры формата «евро» в нескольких проектах комфорт- и стандарт-класса со сроком сдачи в конце 2021 года, то получатся следующие данные:

  •  однокомнатная квартира (33 кв. м) стоит 3,35 млн руб. (101 515 руб./кв. м);
  •  двухкомнатная квартира (63 кв. м) стоит 5,9 млн руб. (93 651 руб./кв. м);
  •  двухкомнатная квартира евроформата (38 кв. м) стоит 4,4 млн руб. (115 789 руб./кв. м).

Таким образом, «евродвушка» получается на 14% дороже обычной однокомнатной. И на 24% дороже обычной двухкомнатной квартиры.